Investissement immobilier au MEXIQUE

Investissement immobilier Playa del Carmen

Il est de ces pays dont la simple évocation appelle à l’évasion et à la détente. À peine un murmure et vous voilà parti à la rencontre de civilisations précolombiennes ou à la découverte d’un territoire époustouflant. Plages de sable fin, déserts, canyons, forêts de cactus, jungle ou encore montagnes, le Mexique offre une diversité de paysages impressionnante. Avec une superficie de trois fois la France et une population de près de 130 millions d’habitants, le pays a su préserver son patrimoine et créer de nombreux parcs et réserves. De la frontière nord-américaine à l’Amérique centrale, le Mexique accueille 10 à 12% de la biodiversité mondiale, ce qui en fait l’un des douze pays mégadivers, c’est-à-dire l’un des plus riches en termes de diversité biologique. C’est au milieu de cet environnement exceptionnel que je vous invite aujourd’hui. Si je m’adresse d’abord à l’investisseur que vous êtes, je veux aussi que vous gardiez à l’esprit que cette destination vous offre, à vous et à vos proches, la possibilité de voyager quand vous le désirez. Tirer du plaisir d’un investissement, que demander de mieux… Alors oui, vous pouvez penser que le Mexique est aussi un pays qui connaît la violence et l’insécurité et que si c’est une destination attirante pour les vacances d’hiver, ça l’est moins pour investir son capital. J’entends vos doutes, mais détrompez-vous !

Si c’est vrai dans certaines régions, il en est d’autres qui attirent de plus en plus d’investisseurs, notamment nord-américains. Parmi celles-ci, j’aimerais attirer votre attention sur la péninsule du Yucatán et plus particulièrement sur la Riviera Maya. Là, vous découvrirez un petit coin de paradis qui s’étend le long de la côte caribéenne. Haut lieu du tourisme, vous trouverez, dans un cadre sécurisé, de nombreuses possibilités d’investissement immobilier, entre mer turquoise et sites archéologiques majeurs. Rendement attractif, prix d’achat abordables, qualité des constructions et forte demande font de la Riviera Maya un marché dynamique qui n’attend que vous. Alors, laissez-vous guider et partez à la rencontre de l’Histoire, pénétrez dans une nature exubérante et, au milieu de ces richesses, envisagez le potentiel d’un investissement locatif qui vous assurera des revenus confortables et, pourquoi pas, l’assurance d’un dépaysement quelques semaines par an. N°11 MEXIQUE | 3 4 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 5 LE MEXIQUE, À LA CROISÉE DES AMÉRIQUES Entre croissance économique et dépendance des États-Unis Deuxième puissance économique d’Amérique Latine, le Mexique fait aujourd’hui partie des quinze plus grandes économies mondiales. Ces dernières années, il a affiché une croissance stable, bien qu’en légère baisse. Pour l’année 2017, celle-ci a été supérieure aux prévisions affichées (1,7%) en s’établissant aux alentours de 2,1%. Elle a bénéficié de la hausse de la croissance mondiale et surtout étatsunienne. Elle a tout de même marqué un recul important lors du troisième trimestre, notamment à la suite des deux séismes (magnitude 7,1 et 6,1) qui ont frappé le pays et la capitale Mexico à quelques jours d’intervalle. Membre d’institutions internationales, dont l’OCDE et le G20, le Mexique a signé différents traités commerciaux, comme l’ALÉNA ou l’Alliance du Pacifique, qui régissent son économie. Le pays peut compter sur un sol riche en ressources naturelles, comme le pétrole, dont il est un des grands producteurs, ainsi que le gaz ou d’autres minerais et métaux (dont le zinc, l’argent, le cuivre et le plomb). Diversifié, le Mexique mise aussi sur un secteur industriel solide, notamment dans l’industrie automobile. De nombreux constructeurs, comme Ford ou Toyota, y ont installé des usines, en raison d’avantages fiscaux et d’une main-d’œuvre qualifiée. Le secteur aérospatial est également en plein essor et constitue un nouvel eldorado pour de nombreuses sociétés à la pointe de cette technologie. À côté de cela, le pays peut s’appuyer sur son agriculture et ses importantes productions (et exportations) de café, de maïs, de sucre, d’avocats ou encore de citrons verts. La capitale, Mexico, est aussi en train de s’imposer comme un centre économique attractif. Le cabinet d’audit et de conseil PwC a d’ailleurs annoncé qu’elle deviendrait, en 2025, la 7ème ville la plus riche du monde, créant toujours plus d’opportunités ! Évidemment, malgré ces secteurs solides, le Mexique souffre encore de nombreuses inégalités sociales qui constituent un frein à son développement. Alors que l’on peut y trouver parmi les hommes les plus riches du monde (connaissez-vous l’homme d’affaires Carlos Slim Helù, dont la fortune, selon Forbes, s’élève à 67,1 milliards de dollars ?), le pays compte 52 millions de pauvres et doit faire face à de nombreux enjeux, comme la corruption au plus haut niveau, les cartels de drogue et la violence qu’ils 6 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL engendrent. Certaines régions, comme l’État de Tamaulipas, vivent au rythme imposé par le crime organisé, tout comme plusieurs villes, dont Tijuana ou Ciudad Juarez. À cela s’ajoute une autre incertitude : les relations avec l’omniprésent voisin du nord. Depuis 1994 et la signature de l’ALÉNA (Accord de LibreEchange Nord-Américain) entre le Mexique, les États-Unis et le Canada, plus de 80% des exportations mexicaines sont à destination des ÉtatsUnis, son premier partenaire commercial. Un voisin avec lequel les relations se sont tendues depuis l’élection de Donald Trump et la mise en place de sa politique protectionniste. Les accords sont actuellement en train d’être renégociés à la demande des États-Unis (échanges économiques et humains), qui ne cessent de vouloir renforcer les frontières, notamment avec la construction d’un fameux mur. Cette année 2018 est donc à suivre de près, d’autant qu’elle verra arriver à la tête du pays un nouveau président en juillet prochain. L’actuel président, Enrique Peña Nieto, très décrié ces dernières années, cèdera donc sa place. Économie, développement d’infrastructures, relations avec les États-Unis seront au cœur des discussions et des actions à venir. Un secteur immobilier ouvert aux capitaux étrangers Comme dans de nombreux pays émergents, l’immobilier au Mexique connaît un boom depuis plusieurs années. Le long de ses côtes – on rappelle que le Mexique est bordé par l’océan Pacifique, le Golfe du Mexique et la mer des Caraïbes sur 10 000 km – se sont construites de nombreuses villas de luxe et des résidences haut de gamme. Ces dernières années, de plus en plus d’investisseurs étrangers (non-résidents), essentiellement Nord-Américains, mais aussi Européens, ont dé- N°11 MEXIQUE | 7 cidé d’acquérir une propriété mexicaine, bénéficiant d’un assouplissement des lois encadrant les investissements immobiliers étrangers. Il peut être intéressant de faire ici un rapide point d’histoire pour comprendre l’instauration de certaines lois. En 1821, après une longue guerre d’indépendance, le Mexique s’émancipe de la Couronne espagnole et acquiert sa souveraineté. Le Texas est alors rattaché au territoire national. Mais de nombreux immigrés anglo-saxons s’y installent et, à leur tour, veulent s’émanciper de la République mexicaine et se rapprocher des ÉtatsUnis. Cela donne lieu à la révolution texane, puis à la République du Texas, jusqu’à l’annexion de cet état par les États-Unis en 1845. Ce fut un des éléments déclencheurs de la guerre américano-mexicaine. Par crainte qu’une telle situation ne se reproduise, le Mexique a pris des dispositions. Ainsi, la Constitution politique de 1917 et la Loi sur l’investissement étranger stipulent que les étrangers «  ne peuvent acquérir la propriété de biens immeubles qui sont situés à moins de 100 kilomètres des frontières terrestres du Mexique et à moins de 50 kilomètres des plages du pays  ». Cette zone est appelée la Zone Restreinte. Toutefois, pas de panique : face à l’afflux d’investissements étrangers, le gouvernement a rendu possibles les opérations immobilières. Le Fidéicommis permet à un étranger d’acquérir un bien dans cette zone restreinte. Ce système équivaut au « trust » des Anglo-saxons. Techniquement, il s’agit d’un acte notarié entre trois parties, à savoir le vendeur du bien, une banque mexicaine et l’acquéreur. La banque, légalement autorisée par la loi mexicaine à tenir ce rôle, agit au titre de fiduciaire et sera propriétaire légal du bien tandis que l’acquéreur (vous) sera le bénéficiaire de la fiducie. C’est-àdire que l’acquéreur aura tous les droits concernant la gestion du bien et toutes les décisions lui reviendront, comme celle de louer, vendre, hypothéquer, mais aussi de léguer son bien. Il a donc les mêmes droits et obligations que donne la pleine propriété. Il faut voir le Fidéicommis comme un simple montage juridique qui vous permettra d’accéder à la propriété. Le contrat est conclu pour une durée de 50 ans renouvelable une fois. Après cela, il faudra s’adresser au Secrétariat Général des Relations Extérieures. À savoir que le Fidéicommis a un coût, mais celui-ci est restreint, environ 500 dollars par an selon AcheterAuMexique.com, une agence immobilière francophone et spécialiste du Mexique. Sachez aussi qu’avant l’acquisition, il faut obtenir une autorisation préalable du Secrétariat des Relations Extérieures. Il existe aussi un moyen d’accéder à la propriété en créant une société, mais c’est un système qui peut s’avérer assez complexe, donc si vous ne souhaitez acheter qu’un bien, je vous conseille de vous en tenir au Fidéicommis. Finalement, vous le voyez, c’est assez simple d’investir dans l’immobilier au Mexique même s’il convient de prendre certaines précautions afin d’assurer son capital. Je reviendrai sur les démarches à suivre. Vous l’aurez compris, les zones qui nous intéressent sont ces zones restreintes qui se développent vite et attirent de plus en plus de touristes fortunés. Parmi celles-ci, j’en ai ciblé une, la Riviera Maya, qui est l’une des plus attractives. Cette région offre tous les avantages qu’un investisseur recherche. 8 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 9 LE PROJET DE LA RIVIERA MAYA Un lieu chargé d’Histoire Lorsqu’on met les pieds (et pourquoi pas de l’argent) dans un pays étranger, il est avisé de se renseigner sur son passé. Le Mexique, avant tout, est un pays d’Histoire. Les civilisations parmi les plus intéressantes se sont succédées sur ce territoire et y ont laissé leur empreinte avant l’arrivée du conquistador Hernan Cortés en 1519. Parmi les plus emblématiques, comment ne pas citer les civilisations maya, toltèque ou encore aztèque, rendues populaires en Europe par certaines expéditions archéologiques qui ont permis de mettre à jour de nombreux sites remarquables. L’année 1521, alors que les armées de Cortés ont défait les Aztèques et détruit leur capitale Tenochtitlan, sonne le début de la domination espagnole. Le Mexique actuel est alors intégré à la Nouvelle-Espagne, instaurée en 1525 et dépendant de la Monarchie espagnole, qui comprend aussi la quasi-totalité de l’Amérique centrale, ainsi que plusieurs états des États-Unis. S’ouvre alors une période de métissage qui va marquer le pays et lui donner cette identité si particulière et si riche. Trois siècles. C’est le temps que durera la domination espagnole. En 1810, la population créole mexicaine – née en Amérique mais de parents espagnols – commence à s’opposer aux Espagnols péninsulaires, qui sont nés en Espagne mais qui vivent en Amérique, qui les oppressent et les méprisent. Les tensions sont de plus en plus vives, au point qu’une guerre éclate, qui se terminera en 1821 par l’indépendance du Mexique. Aujourd’hui, le Mexique est une république ouverte sur les différentes Amériques qui s’offrent à lui. Certaines régions sont d’ailleurs une sorte de point de rencontre, c’est le cas de la Riviera Maya, qui est devenue la première destination touristique en Amérique latine, avec plus de 13 millions de touristes annuels. Pour cause, la région a beaucoup à offrir. La Riviera Maya s’étend sur 130 kilomètres le long de la côte caribéenne, de Puerto Morelos jusqu’à Punta Allen. Cette zone est née en 1998 de la volonté politique de développer une zone de tourisme important dans cette région. Jusqu’alors, cet ensemble de villages de pêcheurs avait un potentiel sous-exploité. Vous y trouverez la ville emblématique de Playa del Carmen, mais aussi le site maya de Tulum ou encore l’île de Cozumel. 10 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL Un tourisme de qualité… Souvent, lorsqu’on pense à la côte mexicaine, on a des images de Cancun ou d’Acapulco en tête, c’est-à-dire un tourisme à l’américaine, très différent de la vision européenne des vacances de rêve. Sur plusieurs kilomètres de plage, des barres d’immeubles se succèdent, proposant des all-inclusive au milieu de nombreuses attractions et de bruit. La Riviera Maya, c’est un projet différent. Vous y trouverez un paysage préservé, entre villas, hôtels de luxe discrets, golf, spas, restaurants et authenticité. J’ai interviewé Jeff Sanchez, basé à Playa del Carmen depuis plus de douze ans et qui a fondé l’agence immobilière francophone The Agency. Il explique très bien qu’il y a « une volonté sur la Riviera Maya de ne pas construire de buildings trop hauts, contrairement à ce qui a été fait à Cancun, qui a été construite selon les goûts américains des années 1980-1990. » D’ailleurs Cancun ne fait pas partie de la Riviera Maya. La célèbre ville, connue aujourd’hui pour les spring-breaks nord-américains, là où les étudiants viennent se lâcher après leurs examens, se trouve plus au nord, à quelques dizaines de kilomètres de la ville de Puerto Morelos. Selon Jeff Sanchez, la Riviera Maya est « une zone qui reste très préservée sur le plan touristique, même s’il y a une forte croissance démographique. Beaucoup d’étrangers viennent s’y expatrier, surtout des Canadiens et des Nord-Américains, mais aussi de plus en plus de Français, ainsi que des Argentins et des Chiliens. Auparavant, les Nord-Américains allaient à Acapulco mais, à la suite de problèmes de sécurité, ils se sont tournés vers la Riviera Maya. Environ 30% du parc immobilier est détenu par les Américains du Nord, qui ont acheté des résidences secondaires. Environ 30% du parc immobilier de la Riviera Maya est désorLa Riviera Maya N°11 MEXIQUE | 11 mais détenu par les Américains du Nord, qui ont acheté des résidences secondaires. Il faut dire qu’ils sont très portés sur l’investissement immobilier, ils achètent des biens beaucoup plus facilement que les Français. » Si j’ai insisté sur Cancun, c’est d’une part pour vous dissuader de prêter de l’intérêt à cette ville, à moins que vous ne soyez un jeune diplômé venant des États-Unis désireux de faire la fête pendant une semaine complète. En outre, Cancun dispose d’un aéroport international. Il dessert l’Amérique du Nord, l’Amérique du Sud et l’Europe. Air France effectue désormais des vols toute l’année vers la station balnéaire. Pour un vol sans escale, il faut compter 10h45. Cette région, qui compte plus de 330 jours de soleil par an, se développe vite et la demande est de plus en plus importante. Le moment semble opportun pour investir. Prix abordables, qualité des matériaux et stabilité de la zone sont parmi les principaux avantages. Avant de voir en détail quelques-uns des attraits majeurs de la Riviera Maya, j’aimerais insister sur la sécurité. Il ne faut pas le cacher, certaines régions autrefois touristiques, comme Acapulco et Baja California, ne sont plus du tout ce qu’elles étaient. Gangrénées par le trafic de drogue, ce sont aujourd’hui des zones à éviter, dangereuses, où il est devenu banal d’assister à des règlements de compte. Toutefois, la Riviera Maya présente peu de risques d’une telle dérive. D’abord parce qu’elle est née d’un projet politique et de solides partenariats touristiques, ensuite parce que de nombreux étrangers s’y sont installés. Cela lui apporte une certaine sérénité, et le gouvernement a à cœur de protéger ces investissements. Mais aussi parce que le frontière nord-américaine se trouve très loin. En effet, la lente descente aux enfers du nord de Baja California est liée au trafic de drogue qui s’est établi entre les deux pays. Le Yucatán, lui, est éloigné, préservé, sécurisé, et regorge de trésors naturels. …Sur un site exceptionnel C’est ici qu’on s’évade un peu. Adieu morosité, pluie et mauvais temps, place à la chaleur réconfortante des Caraïbes. Avant de vous parler de ce que vous pourriez avoir en termes de mètres carrés, de prix, de confort… il est important, en tant qu’investisseur potentiel, que vous compreniez à quoi vous allez être confronté en arrivant au Mexique. Car oui, si l’objectif est de faire de la location, courte durée en ce qui nous concerne, et pour un public étranger, la possibilité de vacances au Mexique n’est pas exclue. Partir en vacances, c’est chercher le dépaysement, le repos, la culture, mais aussi le luxe, être choyé, détendu… tout cela, la Riviera Maya vous l’offre. Cette région regroupe tous les avantages que vous recherchez lorsque vous décidez de partir à l’étranger. Très honnêtement, je ne vois quasiment aucun défaut, aucune ombre qui puisse vous décourager. Tout d’abord, la mer des Caraïbes. Réputée comme étant parmi les plus belles eaux du monde, vous trouverez toute l’année une eau cristalline entre 25 et 30 degrés, où vous pourrez observer une faune et une flore marines uniques au monde, notamment près du village d’Akumal et de sa baie des tortues. Les amateurs de plongée sous-marine le savent, c’est un spot incroyable qui offre une variété infinie de récifs coralliens, de poissons tropicaux, de requins… Entre juin et septembre, il est aussi possible d’observer des requins-baleines, le plus grand poisson du monde. Tout le monde, ou presque, aime se retrouver au bord de l’eau. Que ce soit pour le farniente, la plongée, la pêche ou 12 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL un sport nautique, la Riviera Maya vous offre toutes ces possibilités. Mais la plage n’est pas le seul attrait de cette Riviera. Il y a certaines destinations, comme les Maldives, qui ont certes des plages magnifiques, mais rien d’autre. Au Mexique, la nature est partout présente, exubérante. Un nombre impressionnant d’espaces naturels protégés s’offrent à vous. La Riviera Maya fait de nombreux efforts pour développer l’écotourisme. Je tiens plus particulièrement à vous parler de la réserve de biosphère de Sian Ka’an, classée au patrimoine mondial de l’Unesco, qui s’étend sur plus d’un demi-million d’hectares au sud de la Riviera. Sur ce bout de terre, tout est réuni : plages, mangroves, lagons, dunes, jungle tropicale, une incroyable diversité de plantes, d’oiseaux, d’animaux. Vous verrez aussi des cénotes, très présents dans la péninsule du Yucatán. Ce sont ces gouffres, ces puits naturels aux eaux limpides dont certains sont reliés entre eux, et que les Mayas utilisaient pour des sacrifices humains. Amateurs de plongée, cela vaut vraiment le détour ! Sur ce territoire, vous pourrez évoluer au sein d’une nature préservée, d’autant que ce n’est pas encore l’un des sites les plus visités. Et comme au Mexique l’Histoire est partout, vous pourrez apercevoir plus de vingt sites mayas au cours de votre visite, dont les ruines de Muyil, au cœur d’une forêt tropicale dense. En une journée de visite, vous serez confronté à un nombre impressionnant de paysages différents. Et pourquoi pas finir en naviguant sur les canaux de Chunyaxché, qui permettent de relier les lagunes entre elles et dont certains ont été construits par les Mayas. Après les ruines de Muyil, je dois aussi vous parler de Tulum, ancienne forteresse maya et site le plus visité de la région. Le plus de ce site est d’être situé en face de la mer des Caraïbes, sur un promontoire rocheux. Il y a là plusieurs ruines, dont de nombreux monuments dédiés à des cérémonies, plusieurs temples, des maisons et El Castillo, le bâtiment le plus impressionnant. Les plus curieux peuvent aussi aller à la rencontre de communautés mayas qui entretiennent les traditions, notamment culinaires, N°11 MEXIQUE | 13 14 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 15 UN INVESTISSEMENT À VOTRE PORTÉE Des biens abordables On en a parlé, la Riviera Maya c’est 130 kilomètres de plages, cela laisse donc de nombreuses opportunités. En tant qu’investisseur, il faut privilégier certains sites, investir dans le neuf et se tourner vers la location de courte durée, qui permet le meilleur rendement. Jeff Sanchez explique que lorsqu’il est arrivé à Playa del Carmen, «  il n’y avait pas beaucoup de programmes dans le neuf. Mais, depuis dix ans, la ville a presque triplé en taille, bien qu’elle reste toujours une ville à taille humaine, de 150 000 habitants environ, soit l’équivalent d’Aix en Provence ». Au départ, il faisait essentiellement de la transaction immobilière classique, des maisons de luxe près de golfs… «  Mais il y a six ou sept ans, l’émergence de sites de location tels que Airbnb et Booking.com a tout changé. Cela a permis à des propriétaires de louer leur bien en direct et d’augmenter significativement leur retour sur investissement. Il y a alors eu un engouement de la part des particuliers, qui ont commencé à faire des bénéfices en direct et très facilement. Les promoteurs immobiliers sont alors arrivés en masse et ont commencé à construire, pour satisfaire une demande croissante. Aujourd’hui, je recommande d’investir dans ces programmes de neuf. » Évidemment, si vous nous lisez depuis le début, vous connaissez notre conseil : il faut soigneusement sélectionner son promoteur et ne pas travailler avec n’importe qui. Passer par une agence reconnue peut constituer un moyen d’avoir accès à des offres solides et de confiance, puisque l’agence fera tout le travail de vérification en amont. Vous pouvez également regarder les immeubles qui ont été construits il y a dix ans par ces mêmes promoteurs et voir comment ils vieillissent. Basé à Playa del Carmen, Jeff Sanchez, de The Agency, explique avoir sélectionné une dizaine de promoteurs de confiance, qui construisent des biens de qualité, aux normes américaines. «  Ce sont des résidences qui vont proposer tout un tas de services, comme une conciergerie, ce qui attire les touristes. Certaines fonctionnent également sur le principe des résidences hôtelières, vous y trouverez tous les services d’un hôtel : chauffeur, femme de ménage… Ce type de formule est également très apprécié des vacanciers. » Avec tous ces services, je sais ce que vous pensez : l’acquisition d’un bien va vous revenir très cher. Toutefois, ce n’est pas forcément le cas. Il y a, évidemment, des villas grand luxe qui coûtent plusieurs millions, mais ce n’est pas du tout la cible que nous visons. 16 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL Selon Jeff Sanchez, « avec un budget de 100 000 à 200 000 dollars il est possible d’investir dans un bien. Ce marché n’est pas réservé aux grosses fortunes.  Si l’investissement moyen est de 250 000 $, il y a aussi des studios à partir de 100 000 $ et cela peut aller jusqu’à 600 000 $ pour des pentoses, avec piscine sur le toit par exemple. » Un budget de 100 000 à 200 000 dollars représente une fourchette allant de 80 000 euros à 165 000 euros environ. Plusieurs sites immobiliers proposent des biens à la vente. Vous pouvez trouver facilement des appartements, des condos (immeubles en copropriété) ou une villa, dans le neuf, mais aussi dans des immeubles très récents. Pour vous faire une idée, vous pouvez vous rendre sur les sites Holprop.fr ou encore acheteraumexique. com, mais aussi sur bestcarribeanproperty.com où vous retrouverez l’agence de Jeff Sanchez. Vous trouverez là de nombreux condos, avec piscine, pour moins de 200 000 dollars avec deux chambres et des surfaces avoisinant les 50 mètres carrés. Le prix varie ensuite en fonction des services proposés mais aussi de la localisation. Jeff Sanchez conseille de se tourner vers Playa del Carmen, ville incontournable de la Riviera Maya, mais aussi vers Tulum : «  Cette destination bénéficie d’un bon écho médiatique et d’un très fort engouement. C’est la mode de l’hippy chic où l’on voit des cabanes au bord de l’eau se louer pour 1 000 $ la nuit. C’est le Ibiza d’il y a quinze ans. » L’agence de Jeff Sanchez propose des biens à Tulum. Pour un budget de 200 000 dollars, vous ne serez pas directement face à la mer mais à dix minutes de la plage à pied. Dans ce coin recherché, vous aurez un appartement avec une chambre, qui se louera 250 euros la nuit en haute saison. Un point important : les biens se vendent assez rapidement, donc les promoteurs n’attendent pas d’avoir vendu tous les lots avant de se mettre à construire. « La livraison du bien est rapide, rassure Jeff Sanchez, il est construit en 8 à 10 mois. Et cela parce que la construction commence après environ 30% de vente des appartements du programme. » Il ajoute que très vite après le début de la commercialisation, les premiers étages sont construits, ce qui permet de visiter un appartement-témoin. N°11 MEXIQUE | 17 Voici ce que propose The Agency à Playa del Carmen. Playa del Carmen est situé dans la Riviera Maya entre Cancun et Tulum. La station balnéaire, située sur la côte de la mer des Caraïbes. Elle est connue pour sa plage blanche avec ses palmiers et ses récifs de corail. Playa del Carmen est l’épicentre de la Riviera Maya. Son retour sur investissement augmente annuellement de 8 à 14%. Ce qui en fait l’un des meilleurs retours sur investissement de la Riviera Maya. à partir d’un montant de 135 000 dollars (114 880 euros) vous pouvez investir dans un appartement du condominium The Boat. Ce condo design, reprend des éléments typiques d’un bateau pour les refléter dans un bâtiment contemporain. 18 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL The Agency propose également sur son site internet, un condo à Tulum au Mexique à partir de 125,000 dollars, soit 106 000 euros. TUK Tulum Art Walk est un projet unique, qui vise à offrir les services les plus exclusifs de Tulum dans un style de vie réinventé. Situé sur l’avenue principale de la ville qui donne accès à la zone hôtelière et à la plage ces appartements sont idéalement situés. Le condominium Tuk Tulum est composé de studio, d’appartements de 1 et 2 chambres, ainsi que des penthouses. Toutes les unités sont livrées entièrement meublés par des pièces uniques provenant de Bali, en Inde et de différentes régions du Mexique. Les résidents apprécieront les meilleurs équipements tels que spa extérieur, gymnase, court de paddle, transport, amphithéâtre. Et aussi les belles piscines sur le toit surplombant la jungle luxuriante. N°11 MEXIQUE | 19 Le rendement estimé La distance peut parfois constituer un frein, ce qui est compréhensible, mais sachez que vous pouvez tout à fait laisser la responsabilité de votre bien au promoteur ou à une agence qui s’occupera de sa gestion. Pour vous, il s’agira donc d’un investissement purement locatif, et qui peut vous rapporter beaucoup. Jeff Sanchez explique que les promoteurs « n’offrent pas de garantie de rentabilité. Mais ils fournissent une liste détaillée des rentabilités obtenues les années précédentes ou sur des biens similaires. Le rendement locatif atteint facilement de 8 % à 14% brut dans le neuf. La rentabilité peut se calculer de deux façons, selon les promoteurs : soit il s’agit strictement de ce qu’a rapporté la location du bien, moins les frais de gestion ; soit c’est une moyenne des gains enregistrés sur la résidence (dédiée à la location) et redistribuée selon les tantièmes de chaque propriétaire. Entre 60 % et 70 % des résidences ont un système de calcul sur la base de l’ensemble de la résidence. Sont déduits les frais de management et les charges. » Investir sur la Riviera Maya, c’est donc la (quasi) certitude d’avoir un rendement élevé. Si vous vous donnez la peine de bien sélectionner votre promoteur, vous obtiendrez une bonne rentabilité et un taux d’occupation très conséquent, qui est un des avantages de cette région. On l’a vu, sur cette côte, le soleil est omniprésent, la mer toujours agréable, ce qui permet d’obtenir, selon Jeff Sanchez, «  un taux d’occupation de 72% sur l’année mais de 99% en haute saison, en sachant que les fêtes de fin d’année, Pâques avec la Semana Santa et le spring break attirent beaucoup de monde. La durée moyenne des séjours est de 1 semaine. » À part la haute saison dont on vient de parler, où les prix sont les plus élevés, on distingue deux autres périodes qui rythment les locations. Les mois de janvier à mai constituent la mi-saison et sont synonymes de prix intermédiaires et de températures agréables. Les mois qui restent constituent la saison basse. Les prix sont moins 20 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 21 LES DÉMARCHES D’ACQUISITION Organisez votre financement C’est un point essentiel pour réussir son investissement. Ici, nous allons parler d’un achat dans le neuf, qui est le plus intéressant pour vous. Quels sont les frais liés à l’acquisition, peut-on emprunter au Mexique, comment percevoir les loyers ? Autant de questions qu’il est important de bien se poser en amont. Dans un premier temps et pour que les choses soient claires, vous n’emprunterez pas à une banque mexicaine, pour la simple raison que leurs taux sont très élevés, donc rédhibitoires. On parle ici de taux pouvant aller jusqu’à 12% par an. Il faudra donc faire appel à votre épargne ou vous adresser à un établissement français pour obtenir un prêt, bien qu’il soit souvent difficile de faire aboutir ce genre de dossier depuis la France. D’abord parce qu’un établissement bancaire français ignore le marché immobilier mexicain et ne fera pas l’effort de s’y intéresser juste pour votre bien, ensuite parce qu’il ne prendra pas de garantie sur un bien situé là-bas. Toutefois, certains établissements pourront vous débloquer des fonds si vous acceptez une contrepartie importante, comme une garantie hypothécaire sur un bien que vous détenez en France et sur lequel ne court aucun prêt. Une fois que vous aurez réuni les fonds, comme l’explique Jeff Sanchez, le paiement du bien se fait en plusieurs étapes, selon le système classique du VEFA (c’est-à-dire la vente en état futur d’achèvement). Lors de notre entretien, il a insisté sur le fait que les biens se vendent rapidement, surtout lorsqu’il s’agit d’acheteurs nord-américains. Imaginons que vous ayez trouvé votre bien, que vous soyez d’accord sur le prix et sur les plans proposés par le promoteur, et que la livraison soit prévue pour 2019. Voici alors, selon l’agent immobilier, les étapes qui vous attendent. Toujours dans l’optique d’un investissement abordable, partons de l’hypothèse d’un bien vendu à 200 000 dollars (165 000 euros environ). « Lors de la signature du contrat de réservation, vous déposerez la somme de 5 000 dollars. Vous aurez alors un délai de réflexion de 10 à 15 jours, avec possibilité de rétractation et de récupérer cette somme. Ensuite, le paiement dépend des conditions du promoteur  : cela peut être 20% au début puis 80% à la livraison, ou encore des appels de fonds de 40% puis de 30%, et le règlement final à la livraison. » L’achat dans le neuf permet donc de ne pas avoir à débloquer la somme totale dès la signature du contrat, ce qui constitue un avantage 22 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL indéniable, surtout si l’on rencontre des difficultés à trouver un emprunt. Sur ces programmes de VEFA, «  plus de 70% des acquisitions sont faites par des étrangers », relate Jeff Sanchez. Et si vous voulez ne vous occuper de rien, l’agence immobilière par laquelle vous passerez, ce qui est plus que conseillé, pourra s’occuper de la remise du bien et de toutes les vérifications à faire à ce moment-là. Vous n’aurez donc à ne vous soucier de rien. Pour investir en toute sécurité Nous l’avons vu, il est plus intéressant et sûr de passer par une agence immobilière, qui vous permettra de rencontrer des promoteurs sérieux et de choisir votre bien. Pour conclure la vente, il est conseillé de prendre un avocat mexicain. Comme l’explique l’agence AcheterAuMexique. com, celui-ci sera chargé de « représenter vos intérêts et de protéger vos transactions juridiques, mais il pourra aussi vous permettre d’économiser de l’argent. Les avocats sont impliqués dans un grand nombre de différentes opérations et ont des contacts avec les banques, les notaires et le gouvernement mexicain. Ils sont conscients des coûts les plus compétitifs et s’assureront que l’acheteur bénéficiera des meilleurs prix possibles (…) et s’assureront qu’aucune action ne soit oubliée. » Pour que l’acquisition soit ensuite valable, il faudra passer devant un notaire (Notario Publico) qui est, toujours selon AcheterAuMexique.com, « un avocat agréé, certifié par le gouvernement de l’État et fédéral pour agir comme représentant officiel et impartial du gouvernement. Il assure la sécurité stricte des dossiers et des documents originaux, et il enregistre les documents avec le registre public de la propriété. » C’est à lui que revient la tâche de garantir la validité de la transaction immobilière, et il doit «  s’assurer de la légalité du transfert de propriété, calculer et conserver les gains en capital de l’impôt du vendeur au nom du gouvernement, collecter la taxe d’acquisition de l’acheteur, coordonner les évaluations, les certificats et demander les autorisations. » AcheterAuMexique.com résume les frais qui seront à votre charge lors de l’achat du bien. Il faut compter : • 2% de frais d’acquisition • 1% de frais d’enregistrement • 1% de frais de notaire • 3 000 $ pour un avocat, si vous décidez d’en prendre un À ces frais, s’ajoutent les frais de la banque qui agit en tant que fiduciaire : • 1 500 $ de mise en place des frais • 500 $ de frais d’inscription • 500 $ de frais annuels Il faut savoir qu’au Mexique, il n’y a pas de taxe d’habitation, les frais relatifs à la possession du bien restent donc très maigres, ce qui est censé encourager les investisseurs étrangers. Toutes les démarches avec le promoteur peuvent être faites à distance. Jeff Sanchez assure que si l’investisseur n’est pas sur place au moment de l’acquisition, il peut directement faire virer l’argent au promoteur depuis la France et se faire représenter localement. Bien qu’il y ait des frais de change, il est possible d’effectuer des virements en dollars et non en pesos mexicains. N°11 MEXIQUE | 23 Les pièges à éviter Comme dans tout investissement, il existe certains risques, qui sont souvent liés au mauvais interlocuteur. Un promoteur qui fait faillite, qui ne livre pas à temps, qui utilise les mauvais matériaux (il faut se rappeler que l’on est en face de la mer, ce qui peut entraîner un vieillissement prématuré), et vous vous retrouvez dans une situation délicate. Jeff Sanchez met en garde : « Il faut passer par un agent immobilier qui en soit véritablement un. Évitez les « broker free lance », l’agent doit être enregistré au SEDETUS (Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable). Il est capital de vérifier ce point. Regardez aussi s’il a un site internet, des bureaux qui ont pignon sur rue, sa présence sur les réseaux sociaux et ses « reviews » sur Google, pour vous faire un avis. Ceci est d’autant plus important que c’est l’agent qui va recommander l’avocat et le notaire. Donc si l’on tombe sur quelqu’un de malhonnête, cela va se répercuter. Nous sommes au Mexique et c’est un environnement moins contrôlé qu’en France, il est donc important de sélectionner des intervenants de qualité. » 24 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 25 VOTRE GESTION LOCATIVE D’une agence à une plateforme Lorsque vous mettez votre bien en location saisonnière, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Passer par une agence, qui peut vous proposer des systèmes et des services adaptés à vos besoins, ou mettre votre bien sur une plateforme dédiée à la location de courte durée. Avant de vous en dire plus, pensez qu’il s’agit d’un investissement locatif et qu’il faut trouver le juste équilibre entre la somme investie et ce que vous pourrez en tirer. Votre bien doit être attractif, accueillant. Si vous achetez sur plan, demandez à bien connaître les matériaux utilisés. Un parquet sera toujours plus chaleureux que du carreau blanc, souvent utilisé pour les résidences en bord de mer. Une attention particulière portée à la décoration apportera toujours un charme supplémentaire, ce qui peut faire la différence lorsque vous déciderez du montant de la location, notamment sur une plateforme. Pareil si vous avez un espace extérieur, plantez si possible, apportez quelques détails, comme un barbecue. Et ayez en tête que la clientèle est en grande partie nord-américaine et qu’elle est habituée à des biens tout confort. N’hésitez pas à faire quelques investissements pour séduire cette clientèle, au final vous vous y retrouverez. Si vous décidez de confier votre bien à une agence, Jeff Sanchez indique que «  pour les frais de gestion simple du bien, avec un représentant légal sur place au Mexique pour payer les factures, les impôts, faire l’entretien du bien, le coût va varier en fonction de la taille du bien. Pour des biens inférieurs à 200 000 $, cela revient environ à 35 €/mois. Avec une femme de ménage, il faut rajouter 20 € par visite et pour avoir un service complet, c’est-à-dire avec recherche des locataires, check-in, check-out, … comptez 20% des revenus touchés. » Cela peut paraître élevé, mais c’est une solution très pratique, vous n’aurez à vous occuper de rien. L’argent des loyers sera versé sur le compte bancaire que vous aurez signalé, compte qui n’a pas à être forcément au Mexique. Vous pouvez préférer passer par une plateforme comme Airbnb. Très présente ces dernières années, la plateforme propose de plus en plus de services. L’avantage indéniable de mettre son bien sur ce site est la visibilité. En effet, de plus en plus de touristes se tournent directement vers ce système plutôt que vers des agences ou des hôtels, d’autant que les plateformes vous permettent d’être payé en euros. 26 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 27 QUELLE IMPOSITION POUR VOTRE INVESTISSEMENT ? Il existe, entre la France et le Mexique, une convention afin d’éviter les doubles impositions en matière d’impôts sur les revenus, et donc sur les revenus immobiliers. Vos revenus locatifs devront être déclarés au Mexique. En effet, comme on le lit sur le site France diplomatie, « les personnes physiques non résidentes se verront imposer sur les revenus de source mexicaine uniquement. Le prélèvement de l’impôt se fera à la source, par l’entité mexicaine qui effectue un paiement à la personne physique. » Les loyers sont taxés à 19% au Mexique et, chaque 28 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL N°11 MEXIQUE | 29 LE PAYS EN BREF Chaque mois, nous établissons un tableau de notation de notre destination immobilière. Le tableau peut compter jusqu’à cinq étoiles, ce qui est alors le meilleur scénario possible. Vous l’aurez compris, ici il aurait fallu faire deux, voire beaucoup plus de tableaux. Le Mexique est un pays étonnant, capable d’offrir le meilleur comme le pire. Quand on parle de stabilité et de sécurité, sur l’ensemble du pays on met trois étoiles, mais si on parle seulement de la Riviera Maya on peut en mettre quatre au minimum. En revanche, si on parle du nord de Baja California, on ne dépassera pas une étoile (voire aucune pour certaines zones). Aujourd’hui, je ne vous propose pas d’investir sur le Mexique, je vous invite à investir sur la Riviera Maya. Alors oui, il y a des chances pour que l’économie mexicaine ralentisse ces prochaines années, selon les relations entretenues avec les États-Unis, et la corruption existe bel et bien à tous les niveaux. Mais la Riviera Maya est tournée vers l’étranger, c’est un îlot préservé et on voit difficilement ce qui pourrait le faire tomber. Première destination touristique d’Amérique latine. De nombreux Nord-Américains, Canadiens et de plus en plus d’Européens s’installent là-bas ou décident d’acquérir une propriété et de faire de la location saisonnière. On l’a vu, les constructions sont abordables et solides si vous vous adressez à un promoteur sérieux. Quant aux rendements, ils peuvent vite s’envoler et ce quasiment toute l’année, atteignant jusqu’à 14 % brut, soit plus de 10 % net. La Riviera Maya est en train de vivre un âge d’or, entre préservation de la nature, tourisme dynamique sites exceptionnels, tout cela avec un temps ensoleillé presque toute l’année et une eau qui reste toujours chaude. Je ne saurais que vous conseiller de vous intéresser à cette région et de privilégier le neuf, d’autant que cela vous offre le moyen de vous échapper quelques semaines à l’année si vous le désirez. Situation en termes de stabilité et de sécurité    Perspectives économiques du pays    Qualité des biens immobiliers    Facilité des démarches    Rendement espéré     Niveau d’imposition sur l’immobilier local    30 | CLUB IMMOBILIER INTERNATIONAL INTERVIEW Retrouvez l’interview exclusive d’un investisseur français international : son parcours, sa réussite, ses difficultés et ses conseils. De quoi vous guider et vous inspirer ! Ce mois-ci, nous partons à la rencontre d’Alexis qui a investi sur la Riviera Maya. Quel est votre profil (âge, situation personnelle et professionnelle) ? J’ai 37 ans et je suis directeur d’une société dans le secteur du tourisme à Playa Del Carmen. Pourquoi avez-vous décidé d’investir à l’étranger ? J’ai décidé d’investir à Playa Del Carmen, une station balnéaire de la Riviera Maya. C’est une zone en plein développement, avec énormément d’opportunités pour un investisseur et un retour sur investissement intéressant. Qu’est-ce qui a guidé votre choix de destination, quels sont les avantages du lieu choisi ? Je suis arrivé à Playa Del Carmen pour la première fois il y a 17 ans, et je m’y suis tout de suite senti bien. J’ai également rapidement compris que l’endroit attirait de plus en plus de monde, car qui ne serait pas séduit par ces plages magnifiques ! Cette région profite d’un très grand nombre d’atouts, notamment touristiques. Quels sont les biens que vous possédez ? J’ai plusieurs propriétés, qui sont toutes à proximité de Playa Del Carmen. J’ai acheté une maison située à Privanza del Mar. Elle a une valeur de 1 600 000 pesos mexicains (environ 70 000 euros). J’ai également fait l’acquisition d’un appartement près de Mayakoba, d’une valeur de 800 000 pesos (environ 35 000 euros). Et je suis désormais en train de faire construire une nouvelle maison. Quelles sont les difficultés que vous avez pu rencontrer à l’acquisition et comment les avez-vous surmontées ? C’est vrai que lorsque l’on évoque le Mexique, cela peut sembler lointain et paraître difficile d’y investir. Pourtant, je n’ai rencontré aucune difficulté au moment d’acheter un bien. Il y a des professionnels de l’immobilier qui sont là pour vous assister tout au long de la procédure d’achat. J’ai fait le choix de passer par une agence gérée par un Français (The Agency Playa del Carmen), qui a su répondre à toutes mes questions et attentes. Et lors de la mise en location ? Je n’ai pas non plus eu de problèmes, surtout que les moyens de faire de la location sont de plus en plus nombreux. On peut passer par une agence, mais aussi directement par internet. Avez-vous confié la gestion locative à une agence ? Personnellement, j’ai fait le choix de l’agence, c’est d’ailleurs la même que celle qui m’a vendu les biens. Quel est le rendement locatif de vos biens ? Je ne fais pas de location touristique. Avec de la location traditionnelle, j’obtiens un rendement d’environ 8%. N°11 MEXIQUE | 31 Comment vos revenus locatifs sont-ils imposés et est-ce que vous gérez-vousmême l’aspect fiscal ? J’ai un comptable qui s’occupe de mes déclarations, donc ce n’est pas du tout moi qui gère cet aspect. J’ai délégué tout ce qui touche à mon investissement locatif : la gestion des biens et des locataires, ainsi que la comptabilité. Êtes-vous satisfait de votre investissement ? Je suis très satisfait de mes investissements au Mexique. Cela ne me demande aucun effort ou implication spécifique grâce aux professionnels dont je me suis entouré, et je profite de mon rendement en toute tranquillité d’esprit. C’est également une façon de construire l’avenir, en investissant dans un endroit en fort développement économique. Pensez-vous vendre prochainement un de vos biens, afin de réaliser une plus-value ? C’est quelque chose que je pourrais envisager, car je pense pouvoir réaliser une plus-value d’à peu près 30 % à la revente. Quels conseils donneriez-vous à un investisseur qui souhaiterait acquérir un bien à l’étranger ? Il ne faut pas acheter sur un coup de tête. Il faut venir sur place, connaître l’endroit, y passer des vacances, voire même y vivre un peu si on en a la possibilité. Cela permet de savoir où acheter et de connaître les besoins et profils des locataires sur place. Club Immobilier International – 11 Mexique Rédactrice en chef: Ingrid Labuzan – Directeur de la publication: Guillaume Leblanc © Jess Kraft – © karamysh – © posztos – © Rainer Lesniewski – © Ulga – © Elis Blanca – © Katie May Boyle © Maciej Czekajewski – © Tono Balaguer – © potomacpix – © Tono Balaguer – © Irina Klyuchnikova © ThinAir – © VICTOR TORRES / Shutterstock.com